הרצון להבטיח את העתיד, גרם לאלפי ישראלים להשקיע בנכסי נדל”ן בארה”ב ולהישאר מרוששים. מתברר שחלומות לחוד ומציאות לחוד- מה קרה למי שגילה כי הבית שרכש ב-87,000$ הוא על הנייר בלבד ונשאר בלי כסף ובלי נכס, כיצד התגלה הבית המשופץ כחדש כמבנה מסוכן שעומד להתמוטט בכל רגע, למי לקח השריף את הבית במכירה פומבית ועוד דרש ממנו לשלם קנסות? כל הסודות שמסתירים מהישראלים שנוהרים לרכוש בתים בארה״ב, איך לזהות את המלכודות רגע לפני ואם כבר נפלתם- איך להציל את כספכם.

 
 

בשנים האחרונות גילו הישראלים את שוק הנדל”ן להשקעה בארה”ב. מחירי הנדל”ן בישראל שאינם מאפשרים לרוב האנשים בכלל לחלום על נכס משלהם, הריבית האפסית והחסכונות הפנסיוניים שכבר היום ברור שלא יספיקו להזדקנות בכבוד, הביאו ישראלים רבים לרכוש נכסים בארה”ב בתקווה להגיע למנוחה ולנחלה-  הוודאות והבטחון שבנכס בבעלותם.

מושגים כמו family ,multy familty single ו- condo  נזרקים לאויר יותר ויותר. אין ספק- המדובר באפיק השקעה מבטיח, שאפשר להשיג בו תשואות דו ספרתיות ואפילו לעשות רווח של 40% מקניה ומימוש תוך 6-9 חודשים.

אבל לצד הסיכויים קיימים גם סיכונים רבים, שיכולים למחוק ב- 8 חודשים חסכונות של 20 שנה-  אם לא מכירים את המלכודות ואיך להימנע מהם בעזרת אנשי מקצוע, שאפשר לסמוך עליהם.  

כזה הוא סיפורו של  יוסי.

יוסי השקיע 87,000$ שחסך במשך שנים בבית משופץ “כחדש” בדטרויט מישיגן כדי שיוכל ליהנות מתשואה שתאפשר לו לחסוך קצת כסף בצד לעתיד. אחרי מספר חודשים שקיבל כל חודש 650$ (תשואה שנתית של 11%)  הפסיקו להגיע התשלומים.

התברר ליוסי שהשוכרים נטשו את הבית ביום בהיר אחד , הפסיקו לשלם את דמי השכירות ואין שוכרים חלופיים שמוכנים לאייש את הבית.  

אחרי שנאלץ להוציא מהכיס אלפי דולרים למהנדס ושמאי מקומיים נחשפה האמת המרה : יוסי נפל קורבן לתרגיל עוקץ כמו בספר- התברר שהבית שרכש שוקע, נוטה על צידו וצריך ליישר אותו ע”י עמודי ברזל מחוזקים מבטון ולבצע עבודות ביסוס וחיזוק יסודות כדי שיהיה  ראוי למגורי אדם.

ואם זה לא מספיק, התברר ליוסי שלא רק שהסתירו ממנו את מצב הבית האמיתי- מכרו לו בית מט ליפול  פשוטו כמשמעו.  הבית החלומי התגלה כבית הרוס, במצב מסוכן וגם המוכר מכר לו את הבית במחיר של 72,000$ במקום 36,000$ שקנה רק שלושה שבועות לפני.  יותר מזה, העלימו ממנו את מסמכי הרכישה בהם מצוין שחור על גבי לבן כי יסודות הבית רעועים ונדרש להשקעה גדולה בשיפוץ!! מי שמכר לו את הבית נכנס לכלא לאחר שהוליך רבים שולל במקרים דומים וכספו ירד לטמיון.

כדי לברר אילו סיכונים עומדים בפני הישראלים רגע לפני שהם משקיעים בנדל”ן ארה”ב פנינו לשוחח עם עו”ד עדו שפרלינג, המתמחה בהשקעות נדל”ן ארה”ב ומייצג משקיעים ישראלים רבים. עו”ד שפרלינג מייצג את יוסי כמו גם משקיעים נוספים רבים, בתביעות שהגישו לאחר שהסתבכו בהשקעות כושלות- השקעות שהתבררו כרשלנות במקרה הטוב ורמאות במקרה הרע.

 

עו”ד שפרלינג מה גורם לישראלים להשקיע כספם בארה”ב?

” המציאות הכלכלית בישראל בוודאי מאז נסיקת מחירי הדיור מ- 2009. ישראלים רבים מבינים שאם הם רוצים להגיע יום אחד לנכס בחיים או סתם לשים כסף בצד לעת הצורך- לעשות יום אחד בר מצווה או חתונה לילדים או לממן להם לימודים-  מבינים שבארץ לא יוכלו לעולם להגיע לזה.

הבעיה היא שישנם משווקים ומתווכי נדל”ן ארה”ב, שאינם מקצועיים במקרה הטוב עד רמאים של ממש. אלו מפתים את הישראלים בהבטחות כמו “נכס יפהפה”, “תשואה של 14% בשנה”, ” ליווי עד למכירה ע”י בעלי מקצוע” ובקיצור- מציירים תמונה ורודה מבלי לגלות את הסיכונים.”

מה בעצם הבעיה בכך? הרי כלל בסיסי בהשקעות הוא שכגודל הסיכוי כך גודל הסיכון.

” כל עוד מודעים לסיכונים, מכירים את כל הנתונים, מבינים את התמונה המלאה ומקבלים החלטה מושכלת הכל בסדר. הבעיה היא שאותם ישראלים נדחפים הרבה פעמים מכורח המציאות הכלכלית בארץ לשים את כספם במרחק 10,000 ק”מ- כאשר הם בכלל לא יודעים מה צריך לבדוק, ממה צריך להיזהר ואיך להבטיח את כספם כך שלא יתאדה.

תחום ההשקעות בנדל”ן ארה”ב , כמו כל שוק שמסתובב בו הרבה כסף, מושך אליו  שרלטנים  או סתם חובבנים. אלו מנצלים את הרצון הטבוע בגנים שלנו, עוד מהגולה ואלפיים שנות נדודים להיות “בעלי בית” ומוכרים חלומות על קורת גג, בטחון וודאות. כל מה שמענין אותם זה לסגור עסקה, לקחת את הכסף, הרבה פעמים אחרי ש”עשו סיבוב” על המשקיעים התמימים, שבכלל בטוחים שעשו את עסקת חייהם ועוד לא יודעים מה מחכה להם.

ומה מדהים? שבארה”ב הדברים מאוד מסודרים, יש חוקים שנאכפים בקפדנות לטובת הצרכנים והמידע שקוף וגלוי.. למרות זאת, רוב הישראלים בכלל לא מודעים לכך ולא טורחים לעשות את הבדיקות המינימליות שחלקם אפשר לבצע ב- חצי שעה- שעה של שיטוט באינטרנט.”

 

מהם הסיכונים מהם צריך להיזהר המשקיע הפוטנציאלי בנכס נדל”ן בארה”ב?

” הסיכון הראשון זה קניה במחיר מופקע הרבה מעל שוי השוק של הנכס באופן שהעסקה היא הפסדית מראש ולעולם לא ניתן יהיה להרוויח .

אני מכיר מקרה, שבו מכרו לזוג ישראלים נכס בעיר פיטסבורג פנסילבניה במחיר של 65,000$ והתברר לו מאוחר יותר, שרק 3 חודשים קודם לכן הנכס נקנה ב- 21,000$!! ברור שהנכס לא שילש את מחירו ב-3 חודשים. למעשה עבדו על בני הזוג וכעת הם תקועים עם נכס ששוה אולי חצי מחיר ממה ששילמו עליו.

דבר שני לבדוק שמי שמכר לך את הנכס הוא בכלל הבעלים שלו- אני מנהל תביעה על תרגיל עוקץ, שבו ישראלי רכש בית בארה”ב, הכל נראה כשר ומסודר עם ניירות, ולאחר מספר חודשים התברר, שמי ש”מכר” לו מעולם לא היה בעל הזכויות בנכס ולמעשה מכר לו נכס שלא שלו.  אותו משקיע הפסיד גם את כספו וגם נותר בלי בית.

דבר שלישי- לבדוק את המצב הפיזי של הבית. הרבה מאוד פרסומים מציינים שהנכסים הם “לאחר שיפוץ” ו-“השבחה” ואז מגיע דרישת שיפוץ מהרשות המקומית, ומתברר, שלמשל צריך להחליף את הגג או את מערכת ההסקה. המדובר אלפי עד עשרות אלפי דולרים ובארה”ב הרשויות אוכפות באדיקות סטנדרטים מינימליים של אחזקה ובטיחות של הנכס.-  אם אתה לא משפץ לוקחים לך את הבית ומעמידים אותו למכירה פומבית באמצעות השריף.

יש לי לקוחות שבאו אלי אחרי שהפסידו את הבתים כי חברת השיווק, שהבטיחו להם שתנהל עבורם את הנכס ותלוה אותם עד למכירה ברווח, אפילו לא טרחה להודיע להם על דרישת העירייה.  תחשבו לרגע- אותם משקיעים נמצאים 10,0000 ק”מ מהנכס, הם לא יודעים בכלל שצריך לשלם ארנונה גם אם הבית ריק, לא הגיבו לדרישות התשלום. בסוף העיריה עיקלה את הנכס, השריף המקומי השתלט עליו ומכר אותו במכירה פומבית במחיר “סוף עונה” רק כדי לכסות את חוב הארנונה!

כך הם הפסידו גם את כספי ההשקעה וגם את הבית עצמו ונותרו בלי כלום- חזרו 15 שנה לאחור ורוב החסכונות שלהם פשוט התאדו.

אז מה עושים? יש איזשהם טיפים איך להימנע מהסיכונים או לפחות לצמצם אותם?

קודם כל לבדוק את ההסטוריה של הנכס- באתר של המחוז ה- county את הסטורית הנכס מה שנקרא seller history . כך למשל, יוסי היה יכול לגלות, שמי שמכר לו את הנכס קנה אותו בעצמו שבועיים קודם לכן בחצי מחיר, כי המדובר היה בבית הרוס שעלויות השיפוץ שלו הן כמו עלות הבית עצמו. הרי הבית לא הכפיל את ערכו בשבועיים.

דבר נוסף, לבדוק שמוכר הבית הוא בעל הזכויות בנכס. כמו באותו מקרה שבו המוכר התחזה לבעלי הנכס, לקח כסף מהקונה ומכר לו למעשה אוויר. בדיקה פשוטה היתה יכולה לגלות שאין לו כל מעמד בנכס.

האמת היא שבארה”ב יש ביטוח שנועד למנוע מקרים כאלה בדיוק. ביטוח זכויות או בשמו המקובל Title Insurance.  בארה”ב הכסף של הקונה מועבר לחברת Title וחשוב מאוד להעביר את התשלומים של הרכישה רק דרכה. היא בודקת אם אין עיקולים על הנכס, למשל לעיריה, ושהנכס הוא אכן של המוכר, היא מחזיקה את הנכס בנאמנות, באמצעות עורך דין, ומשחררים את הכסף למוכר רק אם הכל בסדר.  אם בכל זאת,  מתברר שיש בעיה בהעברת הזכויות, אז יש ביטוח על הכסף והקונה מקבל אותו בחזרה.

דבר אחרון-  לא לוותר על בדיקת מצבו הפיזי של הנכס . בארה”ב מאוד מקובל ובעלות של כמה מאות דולרים לעשות בדיקה inspection ע”י מפקח בתים, שבודק את מצבו של הבית מבחינה פיזית – יסודות הבית, הגג, מערכת החימום ( ברוב המדינות בארה”ב הטמפרטורות בחורף צונחות מתחת לאפס) ואת מערכת החשמל. אלו מערכות שלתקן אותם עולה הרבה כסף אלפי דולרים כל אחת, שבמצטבר מגיע לפעמים לשווי הבית כולו!  את זה אפשר לחסוך בבדיקה פשוטה”.

ומה עושים במקרה של  הסתבכות ? איך מצילים את הכסף?

אז קודם קודם כל – חשוב להבין שיש מה לעשות ולא להרים ידיים.  במקרה של יוסי מוכר הבית בארה”ב נכנס לכלא לאחר שהוליך רבים שולל במקרים דומים ולכן לא היה את מי לתבוע בארה”ב גם כי זה לא ריאלי ויקר.

לאחר שגילינו את מצבו האמיתי של הבית בעזרת עורכי דין ושמאים מקומיים איתם אנחנו עובדים צמוד, הגשנו תביעה נגד המתווכים בעסקה, אשר יושבים בישראל בגין רשלנות. הגענו לדיון ראשון והם הסכימו לשלם במהירות ולא להיגרר שנים בבית משפט. יוסי קיבל חזרה את כספי ההשקעה שלו שכבר השלים עם זה שהכסף ירד לטמיון.

אפשר בכלל להגיש תביעה בישראל ? הרי הנכס בארה”ב.

בניגוד לדעה הרווחת, העובדה שהנכס נמצא בארה”ב היא לא הדבר הכי חשוב בשאלת הסמכות הבינלאומית ואיזה בית משפט באיזו מדינה יידון.  מה שקובע זה איפה נוהל המשא ומתן, איפה עשו המצגים וההבטחות. כלומר איפה נערכו מפגשי המשקיעים, איפה עבר החומר הפרסומי. אם הפעילות מול המשווקים והמתווכים נעשתה כולה בישראל, אז הסמכות היא באופן עקרוני בישראל ולא בארה”ב.

מעניין, רוב האנשים בכלל לא יודעים את זה.

יש הרבה חוסר ידיעה בענין זה. בכלל, המדובר בתחום מורכב שצריך להכיר, כי הוא מערב מספר תחומים משפטיים כמו דיני חוזים, חברות, רשלנות וסוגיות במשפט בינלאומי.   צריך גם להבין שהזמן הוא קריטי הרבה פעמים יש מירוץ בין משקיעים להגשת תביעה. הראשונים שזוכים בפסק דין מצליחים לגבות, כי הרמאים פשוטים את הרגל או נכנסים לכלא ואין להם איך לשלם- ואז באמת הכסף יורד לטמיון.

לכן חשוב לא להפסיד זמן ולפנות בהקדם לייעוץ משפטי, כדי לדעת מה הזכויות שלכם ואפשרויות הפעולה שעומדות בפניכם.

חיברתי מדריך שמסביר עוד איך אפשר להימנע מליפול למלכודות ומה אפשר לעשות- בשיטת צעד אחר צעד-  בדרך להציל את כספי ההשקעה.